โอนกรรมสิทธิ์ เอกสารที่ต้องใช้ ?
โอนกรรมสิทธิ์ บ้าน คอนโด ที่ดิน เตรียมเอกสาร เตรียมความพร้อมอย่างไร
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ไม่ได้จบลงเพียงแค่การตกลงราคา การจ่ายเงินมัดจำ หรือการทำสัญญาจะซื้อจะขาย แต่สิ่งสำคัญที่สุดที่ทำให้การซื้อขายสมบูรณ์ตามกฎหมายก็คือ “การโอนกรรมสิทธิ์” ที่สำนักงานที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์คือขั้นตอนที่ทำให้ผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินตามกฎหมายจริงๆ
หลายคนอาจสงสัยว่า การโอนกรรมสิทธิ์ต้องเตรียมอะไรบ้าง? มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่? และขั้นตอนการโอนที่สำนักงานที่ดินเป็นอย่างไร? บทความนี้จะมาอธิบายละเอียด พร้อมเคล็ดลับเตรียมตัวให้โอนราบรื่นที่สุด
ความหมายของการโอนกรรมสิทธิ์
การโอนกรรมสิทธิ์ หมายถึง การย้ายสิทธิความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยต้องดำเนินการที่ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น เจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนและแก้ไขชื่อเจ้าของในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เมื่อเสร็จสิ้นขั้นตอนนี้ ผู้ซื้อจึงจะถือว่าเป็นเจ้าของตามกฎหมายอย่างแท้จริง
การโอนกรรมสิทธิ์เป็นเหมือน “ขั้นตอนสุดท้าย” ที่ยืนยันการซื้อขาย ไม่สามารถทำที่อื่นได้นอกจากสำนักงานที่ดิน และจำเป็นต้องมีเอกสารครบถ้วนทั้งจากผู้ซื้อและผู้ขาย
ส่วนที่ 1 : การเตรียมเอกสาร (สำคัญที่สุด)
การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเป็นหัวใจของการโอนกรรมสิทธิ์ ควรมีการตรวจสอบและนัดแนะระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายให้พร้อมก่อนวันนัดหมาย โดยแบ่งเอกสารตามบุคคลดังนี้
เอกสารสำหรับผู้ขาย (บุคคลธรรมดา)
- โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (น.ส.4) ฉบับจริง: เอกสารสิทธิ์ที่สำคัญที่สุด
- บัตรประจำตัวประชาชน (ฉบับจริง): พร้อมสำเนาเซ็นรับรองถูกต้อง
- ทะเบียนบ้าน (ฉบับจริง): พร้อมสำเนาเซ็นรับรองถูกต้อง
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี): ฉบับจริงพร้อมสำเนา
- ทะเบียนสมรส หรือ ทะเบียนหย่า (ถ้ามี): หากมีคู่สมรส จะต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส
- กรณีสมรส: หากอสังหาริมทรัพย์ได้มาหลังสมรส คู่สมรสต้องมาเซ็นยินยอมด้วยตนเอง พร้อมบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา) หากไม่สามารถมาได้ ต้องมี หนังสือให้ความยินยอมของคู่สมรส
- กรณีหย่า: นำใบหย่ามาแสดง
- กรณีหม้าย: นำใบมรณบัตรของคู่สมรสมาแสดง
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่สามารถไปได้ด้วยตนเอง):
- ใช้ หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน (ท.ด.21) เท่านั้น
- กรอกรายละเอียดให้ครบถ้วน ระบุให้ชัดเจนว่ามอบอำนาจให้ทำอะไร
- ติดอากรแสตมป์ 10 บาท (กรณีมอบอำนาจ 1 เรื่อง) หรือ 30 บาท (กรณีมอบอำนาจหลายเรื่อง)
- แนบสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ
เอกสารสำหรับผู้ซื้อ (บุคคลธรรมดา)
- บัตรประจำตัวประชาชน (ฉบับจริง): พร้อมสำเนาเซ็นรับรองถูกต้อง
- ทะเบียนบ้าน (ฉบับจริง): พร้อมสำเนาเซ็นรับรองถูกต้อง
- เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี): ฉบับจริงพร้อมสำเนา
- ทะเบียนสมรส หรือ ทะเบียนหย่า (ถ้ามี): เพื่อระบุสถานะและสิทธิ์ในทรัพย์สิน
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่สามารถไปได้ด้วยตนเอง): ใช้หลักการเดียวกับผู้ขาย
เอกสารพิเศษสำหรับ “คอนโดมิเนียม”
- ใบปลอดหนี้ (สำคัญมาก): เป็นเอกสารที่ออกโดยนิติบุคคลของคอนโด เพื่อยืนยันว่าเจ้าของห้อง (ผู้ขาย) ไม่มียอดค้างชำระค่าส่วนกลางหรือหนี้สินอื่นๆ กับทางนิติบุคคล หากไม่มีเอกสารนี้ จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เด็ดขาด ผู้ขายต้องเป็นผู้ดำเนินการขอจากนิติบุคคล ซึ่งอาจใช้เวลา 3-7 วันทำการ
ส่วนที่ 2: ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์
ค่าใช้จ่ายต่างๆ จะถูกคำนวณจาก “ราคาประเมินของกรมที่ดิน” หรือ “ราคาซื้อขาย” โดยจะยึดราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ ประกอบด้วย:
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: 2%
- ปกติแล้วผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงจ่ายคนละครึ่ง (ฝ่ายละ 1%) หรือตามที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (สำหรับผู้ขาย):
- คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร เป็นอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า (Progressive Rate) โดยพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือกรรมสิทธิ์นาน ยิ่งมีอัตราหักลดหย่อนได้มาก
- เจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินจะเป็นผู้คำนวณให้
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3%
- ผู้ขายต้องจ่าย หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:
- ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาน้อยกว่า 5 ปี (นับแบบวันชนวัน)
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี
- ข้อยกเว้น: หากผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับการ ยกเว้น ภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทน
- ผู้ขายต้องจ่าย หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:
- ค่าอากรแสตมป์: 0.5%
- ผู้ขายต้องจ่าย ก็ต่อเมื่อ ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (เลือกเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง)
ตารางสรุปค่าใช้จ่าย:
| รายการ | อัตรา | ผู้รับผิดชอบ (โดยทั่วไป) |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมิน/ราคาขาย | ผู้ซื้อและผู้ขาย (ฝ่ายละ 1%) |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ตามหลักเกณฑ์สรรพากร (อัตราก้าวหน้า) | ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาประเมิน/ราคาขาย | ผู้ขาย (หากเข้าเงื่อนไข) |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมิน/ราคาขาย | ผู้ขาย (หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
หมายเหตุ: อัตราค่าธรรมเนียมการโอนอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดก่อนดำเนินการ
ส่วนที่ 3: ขั้นตอนการดำเนินการ ณ สำนักงานที่ดิน
- ติดต่อประชาสัมพันธ์: ผู้ซื้อและผู้ขาย (พร้อมเจ้าหน้าที่ธนาคาร กรณีซื้อโดยขอสินเชื่อ) เดินทางไปยังสำนักงานที่ดินเขตที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ ยื่นเอกสารทั้งหมดให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจสอบและรับบัตรคิว
- เจ้าหน้าที่ชำนาญการ: เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่จะเรียกตรวจสอบเอกสารต้นฉบับทั้งหมด และคำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ
- ลงนามในเอกสาร: เจ้าหน้าที่จะให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย และพยาน (ถ้ามี) ลงนามในเอกสารสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13) และเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด
- ชำระเงิน: เจ้าหน้าที่จะมอบใบสรุปค่าใช้จ่ายให้นำไปชำระที่ฝ่ายการเงิน ควรเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คให้พร้อม
- รับโฉนดและสัญญา: หลังจากชำระเงินเรียบร้อยแล้ว ให้นำใบเสร็จกลับไปให้เจ้าหน้าที่คนเดิม
- ผู้ซื้อ: จะได้รับโฉนดฉบับจริงที่ด้านหลังมีการสลักหลังเปลี่ยนชื่อเป็นของผู้ซื้อเรียบร้อยแล้ว พร้อมกับสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13)
- ผู้ขาย: จะได้รับสำเนาสัญญาซื้อขาย (ท.ด.13)
- ตรวจสอบความถูกต้อง: ก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของชื่อ-สกุล และรายละเอียดต่างๆ ที่สลักหลังโฉนดอย่างละเอียด หากมีข้อผิดพลาดต้องรีบแจ้งเจ้าหน้าที่ทันที
การเตรียมความพร้อมเพิ่มเติม
- นัดหมายล่วงหน้า: ตกลงวันและเวลากับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง (ผู้ซื้อ, ผู้ขาย, นายหน้า, เจ้าหน้าที่ธนาคาร) ให้ชัดเจน
- ตกลงเรื่องค่าใช้จ่าย: ควรระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนบ้าง เพื่อป้องกันปัญหาในวันโอน
- การชำระเงินค่าบ้าน/คอนโด: โดยทั่วไปนิยมใช้ “แคชเชียร์เช็ค” (Cashier’s Cheque) สั่งจ่ายในนามของผู้ขาย เพื่อความปลอดภัยและมีหลักฐานการชำระเงิน
- เผื่อเวลา: กระบวนการที่สำนักงานที่ดินอาจใช้เวลาตั้งแต่ 2-4 ชั่วโมง หรืออาจนานกว่านั้นในวันที่คนเยอะ ควรเผื่อเวลาให้เพียงพอสำหรับทั้งวัน
การเตรียมตัวที่ดีและรอบคอบจะทำให้วันโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อขายบ้านเป็นไปด้วยความเรียบร้อยและน่าประทับใจสำหรับทุกฝ่าย หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ในการเตรียมความพร้อมของคุณ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
- ถาม: กระบวนการทั้งหมดใช้เวลานานเท่าไหร่?
- ตอบ: หากเอกสารครบถ้วนและไปถึงสำนักงานที่ดินในช่วงเช้า โดยทั่วไปจะใช้เวลาประมาณ 2-4 ชั่วโมง แต่หากมีคนเยอะหรือมีกรณีซับซ้อน อาจใช้เวลาทั้งวัน
- ถาม: ถ้าจ่ายเป็นเงินสดได้หรือไม่?
- ตอบ: สำหรับค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินสามารถจ่ายเป็นเงินสดได้ แต่สำหรับเงินค่าซื้อขายอสังหาฯ ซึ่งเป็นเงินจำนวนมาก แนะนำให้ใช้แคชเชียร์เช็ค เพื่อความปลอดภัยและมีหลักฐานการชำระเงินที่ชัดเจน
- ถาม: ต้องพกเงินไปเท่าไหร่ในวันโอน?
- ตอบ: ควรสอบถามค่าใช้จ่ายทั้งหมดโดยประมาณจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หรือนายหน้า ก่อนวันโอน และเตรียมเงินไปให้เกินเล็กน้อยสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าพยาน ค่าอากรในหนังสือมอบอำนาจ
การเตรียมพร้อมที่ดีไม่เพียงแต่ช่วยประหยัดเวลา แต่ยังช่วยลดความเครียดและสร้างความมั่นใจ ทำให้การปิดการขายเป็นประสบการณ์ที่น่าจดจำและราบรื่นสำหรับทุกคนที่เกี่ยวข้อง
https://www.facebook.com/belle.bellelief | https://www.youtube.com/@belle.bellelief
https://bellelief.com/sell-land-bangkok/ , https://bellelief.com/sell-property-bangkok/
