Pre-approve ก่อนกู้บ้าน-คอนโด สำคัญอย่างไร?
ทำไมต้อง Pre-approve ก่อนกู้สินเชื่อบ้าน-คอนโด : ขั้นตอนสำคัญที่คนอยากมีบ้านไม่ควรมองข้าม
การเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมคือเป้าหมายสำคัญในชีวิตของใครหลายคน แต่ก่อนจะถึงวันรับกุญแจ มีด่านสำคัญด่านหนึ่งที่คุณไม่ควรมองข้าม นั่นคือการขอ “Pre-approve” (พรี-แอปพรูฟ) หรือ การอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า ขั้นตอนนี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การเช็กความพร้อม แต่เป็นเครื่องมือวางแผนการเงินที่ชาญฉลาดและช่วยลดความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี
บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกว่า Pre-approve คืออะไร มีความสำคัญและแตกต่างจากการยื่นกู้จริงอย่างไร ทำไมคุณถึงควรทำขั้นตอนนี้ก่อนการจองหรือทำสัญญาใดๆ และเตรียมตัวอย่างไรให้การ Pre-approve ผ่านฉลุย
1. Pre-approve คืออะไร? และแตกต่างจากการยื่นกู้จริงอย่างไร?
หลายคนอาจสับสนระหว่าง Pre-approve กับการอนุมัติสินเชื่อจริง มาดูความแตกต่างและทำความเข้าใจคำจำกัดความให้ชัดเจน
1.1 ความหมายของ Pre-approve
Pre-approve คือ การประเมินความสามารถในการขอสินเชื่อเบื้องต้น โดยสถาบันการเงินจะพิจารณาจากข้อมูลทางการเงินส่วนบุคคลของคุณเป็นหลัก เช่น:
- รายได้ และความมั่นคงของรายได้
- ภาระหนี้สิน ทั้งหมด (รวมถึงหนี้บัตรเครดิต, สินเชื่อรถยนต์, สินเชื่อส่วนบุคคล)
- ประวัติเครดิตบูโร (Credit Bureau) หรือประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมา
- เอกสารประกอบรายได้ (เช่น สลิปเงินเดือน, Statement ย้อนหลัง)
ผลลัพธ์ที่ได้คือ วงเงินสินเชื่อโดยประมาณ ที่ธนาคารมีแนวโน้มจะอนุมัติให้คุณ โดยที่ยังไม่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่จะซื้อจริง
1.2 ความแตกต่างระหว่าง Pre-approve กับการยื่นกู้จริง (Full Application)
| คุณสมบัติ | Pre-approve (อนุมัติล่วงหน้า) | ยื่นกู้จริง (Full Application) |
| วัตถุประสงค์ | ตรวจสอบกำลังซื้อเบื้องต้นของผู้กู้ | อนุมัติเงินกู้เพื่อซื้อทรัพย์สินจริง |
| การประเมินทรัพย์ | ไม่มีการประเมินทรัพย์สินจริง | มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจริง |
| เอกสารที่ใช้ | เอกสารทางการเงินส่วนบุคคลเป็นหลัก | เอกสารบุคคล + เอกสารทรัพย์สิน (สัญญาจะซื้อจะขาย, โฉนด/ทะเบียนอาคาร) |
| ผลลัพธ์ | วงเงินที่ มีแนวโน้ม จะอนุมัติ | วงเงินที่ อนุมัติจริง (ขึ้นอยู่กับราคาทรัพย์และราคาประเมิน) |
| ค่าใช้จ่าย | ไม่มีค่าใช้จ่าย (ส่วนใหญ่) | มีค่าธรรมเนียมและค่าประเมินทรัพย์ |
| ระยะเวลา | รวดเร็ว (3 – 7 วันทำการ) | นานกว่า (2 – 4 สัปดาห์) |
2. ใครควรทำ Pre-approve ก่อนกู้บ้าน-คอนโด?
- ผู้ซื้อบ้าน/คอนโดครั้งแรก
- ผู้ที่ยังไม่แน่ใจวงเงินกู้
- ผู้ที่มีภาระหนี้อยู่แล้ว เช่น บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล
- ผู้ที่ต้องการจองโครงการใหม่แต่ยังไม่มั่นใจว่าจะกู้ผ่านหรือไม่
3. เอกสารที่ใช้ในการขอ Pre-approve
โดยทั่วไปเอกสารมีเพียงไม่กี่อย่าง ธนาคารสามารถตรวจสอบได้ภายใน 3–7 วันทำการ
📄 สำหรับพนักงานประจำ
- สำเนาบัตรประชาชน / ทะเบียนบ้าน
- สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- หนังสือรับรองเงินเดือน
- Statement ย้อนหลัง 6 เดือน
📄 สำหรับเจ้าของกิจการ / ฟรีแลนซ์
- สำเนาบัตรประชาชน / ทะเบียนบ้าน
- สำเนาทะเบียนการค้า / หนังสือรับรองบริษัท
- รายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6–12 เดือน
- ภ.พ.30 หรือหลักฐานแสดงรายได้
4. ขั้นตอนการทำ Pre-approve กับธนาคาร
- เตรียมเอกสารรายได้ ให้ครบถ้วน
- เลือกธนาคาร ที่ต้องการขอสินเชื่อ (สามารถยื่นได้หลายธนาคารพร้อมกัน)
- ยื่นเอกสารให้เจ้าหน้าที่ธนาคาร ตรวจสอบ
- รอผลประเมินวงเงินกู้ ใช้เวลา 3–7 วัน
- ได้รับใบแจ้งผล Pre-approve ซึ่งจะระบุวงเงินที่อนุมัติเบื้องต้น และระยะเวลาที่ใช้ได้ (โดยทั่วไป 60–90 วัน)
5. เข้าใจ “ระยะเวลามีผล” ของ Pre-approve
ใบ Pre-approve มีอายุจำกัดประมาณ 2–3 เดือน หากเลยกำหนดจะต้องยื่นใหม่ เพราะข้อมูลรายได้หรือภาระหนี้อาจเปลี่ยนไป ธนาคารจึงต้องประเมินอีกครั้ง
คำแนะนำ:
หากคุณยังไม่เลือกบ้านแน่นอน อย่าเพิ่งรีบขอจนเกินไป รอช่วงที่ใกล้จะตัดสินใจจริงจะดีกว่า เพื่อให้ผลยังมีอายุใช้งานได้พอดีตอนยื่นกู้จริง
6. ข้อควรระวังในการขอ Pre-approve
- อย่ายื่นหลายธนาคารพร้อมกันโดยไม่จำเป็น เพราะอาจกระทบต่อคะแนนเครดิตได้ หากระบบตรวจเจอว่ามีการยื่นกู้หลายแห่งในช่วงสั้นๆ
- อย่าปกปิดภาระหนี้เดิม ธนาคารสามารถตรวจสอบจากเครดิตบูโรได้ทั้งหมด
- อย่าเข้าใจผิดว่า Pre-approve = อนุมัติสินเชื่อจริง เพราะยังต้องผ่านขั้นตอนตรวจสอบบ้านและหลักทรัพย์ค้ำประกันอีกครั้ง
7. ตัวอย่างสถานการณ์จริง
กรณีที่ 1:
คุณเอ รายได้ 40,000 บาทต่อเดือน อยากซื้อคอนโดราคา 3.5 ล้านบาท
หลังทำ Pre-approve พบว่าธนาคารอนุมัติวงเงินได้ 3 ล้านบาท
→ ทำให้รู้ว่าต้องเตรียมเงินดาวน์เพิ่มอีก 500,000 บาท
กรณีที่ 2:
คุณบี มีหนี้บัตรเครดิตหลายใบ ยอดค้างรวม 200,000 บาท
หลังทำ Pre-approve ธนาคารแจ้งว่าวงเงินกู้ได้เพียง 2.5 ล้านบาทจากที่หวังไว้ 3.5 ล้าน
→ ทำให้มีเวลาเคลียร์หนี้ก่อนยื่นกู้จริง และเพิ่มโอกาสอนุมัติเต็มวงเงินในภายหลัง
8. เคล็ดลับเพิ่มโอกาสผ่าน Pre-approve
- รักษาประวัติชำระหนี้ดี ไม่มีค้างชำระ
- ปิดบัญชีสินเชื่อหรือบัตรเครดิตที่ไม่ใช้
- ไม่กู้ร่วมหลายแห่งพร้อมกัน
- รักษาสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio) ไม่เกิน 40–50%
- เตรียม Statement รายได้ให้สม่ำเสมอ
ทำ Pre-approve คือ “จุดเริ่มต้นของการวางแผนซื้อบ้านอย่างมืออาชีพ”
การขอ Pre-approve ก่อนกู้สินเชื่อบ้านหรือคอนโด คือการเตรียมความพร้อมทั้งด้านเอกสารและการเงิน
ไม่เพียงช่วยลดความเสี่ยง “กู้ไม่ผ่าน” แต่ยังทำให้คุณรู้กำลังที่แท้จริงในการซื้อ และต่อรองได้มั่นใจขึ้น
หากคุณกำลังมองหานายหน้ามืออาชีพ Bellelief.com ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายบ้าน-คอนโด พร้อมให้คำปรึกษาฟรี
https://www.facebook.com/belle.bellelief | https://www.youtube.com/@belle.bellelief
