ภาษีและค่าโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด

ภาษีและค่าโอนบ้าน ที่ดิน คอนโด

รู้ไว้ก่อนขาย! ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายในวันโอนมีอะไรบ้าง?

การขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ถือเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูง นอกจากราคาซื้อขายที่ตกลงกันแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ผู้ขายและผู้ซื้อต้องทำความเข้าใจให้ดีคือ “ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์” ณ กรมที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยภาษีและค่าธรรมเนียมหลายรายการ หากไม่มีการเตรียมตัวและคำนวณค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ล่วงหน้า อาจทำให้เกิดความสับสนและส่งผลกระทบต่อแผนการเงินได้

บทความนี้ Bellelief จะสรุปทุกประเด็นสำคัญเกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องเจอในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้เข้าใจง่ายที่สุด เพื่อให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อสามารถวางแผนได้อย่างแม่นยำ

ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีอะไรบ้าง?

โดยหลักๆ แล้ว ค่าใช้จ่าย ณ กรมที่ดินจะประกอบไปด้วย 4 รายการสำคัญ ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Fee)
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax)
4. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

เรามาดูรายละเอียดของแต่ละรายการกันครับ

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

• อัตรา: คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย (ใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ)
• ใครเป็นคนจ่าย: โดยทั่วไปแล้วจะแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ฝ่ายละ 1%) หรือแล้วแต่ข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย
• หมายเหตุ: อาจมีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนจากภาครัฐเป็นครั้งคราวสำหรับที่อยู่อาศัยในราคาที่ไม่สูงมากนัก ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

เป็นภาษีที่ผู้ขายซึ่งเป็นฝ่ายมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นผู้รับผิดชอบ วิธีการคำนวณจะมีความซับซ้อนกว่าค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพราะขึ้นอยู่กับประเภทของบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล และจำนวนปีที่ถือครอง

สำหรับบุคคลธรรมดา:

การคำนวณจะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นฐาน และหักค่าใช้จ่ายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง ดังนี้

• ถือครอง 1 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 92%
• ถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 84%
• ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 77%
• ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 71%
• ถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 65%
• ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60%
• ถือครอง 7 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 55%
• ถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักค่าใช้จ่ายได้ 50% (เหมา)

ขั้นตอนการคำนวณ:

1. ราคาประเมิน – เงินได้ที่หักค่าใช้จ่าย = เงินได้คงเหลือ
2. เงินได้คงเหลือ / จำนวนปีที่ถือครอง = เงินได้เฉลี่ยต่อปี
3. นำเงินได้เฉลี่ยต่อปีไปคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได
4. ภาษีที่คำนวณได้ x จำนวนปีที่ถือครอง = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระ

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

• อัตรา: คิดเป็น 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐาน)
• เงื่อนไขที่ต้องจ่าย: จะต้องจ่ายภาษีนี้ ก็ต่อเมื่อ เข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้
  • ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมา น้อยกว่า 5 ปี (นับแบบวันชนวัน)
  • ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น น้อยกว่า 1 ปี
• ข้อยกเว้น: หากผู้ขายถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับการ ยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะต้องไปเสียค่าอากรแสตมป์แทน

4. อากรแสตมป์

• อัตรา: คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐาน)
• เงื่อนไขที่ต้องจ่าย: จะจ่ายก็ต่อเมื่อผู้ขาย ไม่เข้าข่าย ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น พูดง่ายๆ คือ ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

หัวข้อ	รายละเอียด
ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์	4 รายการที่ต้องรู้ก่อนไปกรมที่ดิน
1. ค่าธรรมเนียมการโอน	อัตรา: 2% ของราคาประเมิน/ราคาขาย ใครจ่าย: ผู้ซื้อ-ผู้ขาย คนละครึ่ง (หรือตามตกลง)
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	อัตรา: คำนวณตามขั้นบันไดและจำนวนปีที่ถือครอง ใครจ่าย: ผู้ขาย
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ	อัตรา: 3.3% ของราคาประเมิน/ราคาขาย ใครจ่าย: ผู้ขาย (เฉพาะเมื่อถือครอง < 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้าน < 1 ปี)
4. อากรแสตมป์	อัตรา: 0.5% ของราคาประเมิน/ราคาขาย ใครจ่าย: ผู้ขาย (จ่ายเมื่อ ไม่ต้อง เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ข้อควรรู้!	ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) แล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ (0.5%)
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ	Bellelief.com บริการฝากขายครบวงจร ดูแลทุกขั้นตอน

https://www.facebook.com/belle.bellelief | https://www.youtube.com/@belle.bellelief