สัญญาจะซื้อจะขาย vs สัญญาซื้อขาย แตกต่างกันอย่างไร?
สัญญาจะซื้อจะขาย vs สัญญาซื้อขาย แตกต่างกันอย่างไร? สรุปครบสำหรับคนซื้อบ้าน
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ถือเป็นการทำธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงและมีรายละเอียดทางกฎหมายที่ซับซ้อน หัวใจสำคัญของกระบวนการนี้คือ “สัญญา” แต่หลายคนมักสับสน หรือคิดว่าเป็นสิ่งเดียวกัน ระหว่าง “สัญญาจะซื้อจะขาย” และ “สัญญาซื้อขาย”
ความเข้าใจผิดนี้อาจนำไปสู่ปัญหาใหญ่ได้ในอนาคต บทความนี้จะมาไขข้อข้องใจให้ชัดเจนว่าสัญญาทั้งสองประเภทนี้แตกต่างกันอย่างไร มีผลทางกฎหมายเมื่อใด และขั้นตอนไหนต้องใช้อะไร
“สัญญาจะซื้อจะขาย” (Promise to Buy and Sell Agreement) คืออะไร?
“สัญญาจะซื้อจะขาย” คือ สัญญาที่คู่สัญญา (ผู้จะซื้อและผู้จะขาย) ตกลงกันว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันใน “อนาคต” ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้
พูดง่ายๆ มันคือ “สัญญาจอง” หรือ “สัญญาผูกมัด”
จุดสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย :
- กรรมสิทธิ์ยังไม่โอน : นี่คือหัวใจที่สำคัญที่สุด การเซ็นสัญญาฉบับนี้ ไม่ได้หมายความว่าคุณได้เป็นเจ้าของบ้านหลังนั้นแล้ว กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้ขาย
- วัตถุประสงค์หลัก: เพื่อล็อกราคา, วางเงินมัดจำ, และกำหนดเงื่อนไขต่างๆ ให้ชัดเจน เช่น
- ผู้ซื้อต้องใช้เวลาในการยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร
- ผู้ขายต้องใช้เวลาในการเตรียมทรัพย์สินให้พร้อมโอน (เช่น ย้ายผู้เช่าออก, ปลอดภาระจำนอง)
- ผลทางกฎหมาย: ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 456 วรรคสอง สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องจดทะเบียน แต่ ต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่ง จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ หลักฐานดังกล่าวคือ:
- หลักฐานเป็นหนังสือ (ตัวสัญญาที่ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย)
- การวางมัดจำ (การที่ผู้จะซื้อได้ให้เงินมัดจำไว้)
- การชำระหนี้บางส่วน (การที่ผู้จะซื้อได้ผ่อนชำระค่าบ้านไปบ้างแล้ว)
“สัญญาซื้อขาย” (Sale Agreement) คืออะไร?
“สัญญาซื้อขาย” หรือที่เรียกกันว่า “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” คือ สัญญาที่ตกลงกันว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น “โอนทันที” ณ ขณะที่ทำสัญญา
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ สัญญาซื้อขายมีความพิเศษและแตกต่างจากการซื้อของทั่วไปอย่างสิ้นเชิง
จุดสำคัญของสัญญาซื้อขาย (อสังหาริมทรัพย์):
- กรรมสิทธิ์โอนทันที: เมื่อสัญญานี้เสร็จสมบูรณ์ ผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นตามกฎหมายทันที
- ผลทางกฎหมาย (สำคัญมาก): ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายบังคับว่า “ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่” (ณ สำนักงานที่ดิน)
- หากไม่จดทะเบียนจะเป็น “โมฆะ”: นี่คือจุดชี้ขาด หากคุณทำสัญญาซื้อขายบ้านกันเอง โดยไม่ไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน สัญญานั้นจะเสียเปล่า ไม่มีผลทางกฎหมายใดๆ เลย ถือเป็นโมฆะ
- เอกสารที่เกี่ยวข้อง: ในทางปฏิบัติ “สัญญาซื้อขาย” ฉบับนี้ก็คือเอกสารสัญญาที่เซ็นกันต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์นั่นเอง (เช่น สัญญาซื้อขายที่ดิน ท.ด.13)
สรุปความแตกต่างหลัก : สัญญาจะซื้อจะขาย vs สัญญาซื้อขาย
| ประเด็น | สัญญาจะซื้อจะขาย | สัญญาซื้อขาย (อสังหาริมทรัพย์) |
| ความหมาย | สัญญาว่าจะไปซื้อขายกันในอนาคต | สัญญาที่ตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันทันที |
| การโอนกรรมสิทธิ์ | ยังไม่โอน | โอนทันที เมื่อจดทะเบียน |
| ผลทางกฎหมาย | แค่มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือวางมัดจำ ก็ฟ้องร้องบังคับคดีได้ | ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อเจ้าหน้าที่ |
| หากไม่ทำตามแบบ | ฟ้องร้องไม่ได้ (ถ้าไม่มีหลักฐาน) | เป็น “โมฆะ” (เสียเปล่า) |
| สถานที่ทำสัญญา | ทำที่ไหนก็ได้ (เช่น โครงการ, บ้าน, ออฟฟิศนายหน้า) | ต้องทำที่ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น |
| ช่วงเวลาที่ใช้ | ช่วงจอง, วางมัดจำ, รอยื่นกู้ | ณ วันที่นัดโอนกรรมสิทธิ์ |
ทำไมต้องมี “สัญญาจะซื้อจะขาย” ก่อน?
ในโลกความเป็นจริง การซื้อบ้านไม่ใช่การยื่นเงินแล้วได้ของเลย มันมีกระบวนการที่ต้องใช้เวลา “สัญญาจะซื้อจะขาย” จึงถูกสร้างขึ้นมาเพื่อประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย:
- ฝั่งผู้ซื้อ:
- ล็อกราคา: มั่นใจได้ว่าจะได้บ้านหลังนี้ในราคาที่ตกลง
- มีเวลาขอกู้: ใช้สัญญาฉบับนี้เป็นเอกสารหลักในการยื่นกู้สินเชื่อ
- กำหนดเงื่อนไข: สามารถระบุเงื่อนไขสำคัญได้ เช่น “หากกู้ไม่ผ่านภายในวันที่… ผู้ขายตกลงคืนเงินมัดจำ”
- ฝั่งผู้ขาย:
- สร้างความมั่นใจ: ได้รับเงินมัดจำเพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อจะซื้อจริง
- ป้องกันการเสียโอกาส: หากผู้ซื้อเบี้ยวสัญญา (เช่น เปลี่ยนใจดื้อๆ) ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำตามที่ตกลงกันไว้
- มีเวลาเตรียมตัว: ใช้เวลาในการย้ายออก หรือเคลียร์ภาระหนี้สิน (ถ้ามี)
ข้อควรระวังใน “สัญญาจะซื้อจะขาย”
เนื่องจาก “สัญญาจะซื้อจะขาย” คือตัวกำหนดเกมทั้งหมดก่อนถึงวันโอนจริง คุณจึงต้องตรวจสอบรายละเอียดเหล่านี้ให้ถี่ถ้วนที่สุด:
- รายละเอียดทรัพย์สิน: ระบุให้ชัดเจน (เลขที่โฉนด, ที่ตั้ง, ขนาดพื้นที่)
- ราคา: ราคาซื้อขายสุทธิ (ตัวเลขและตัวอักษร)
- เงินมัดจำ: จำนวนเงินที่จ่าย (และเงื่อนไขการริบ/การคืน)
- กำหนดวันโอน: ระบุวันที่ชัดเจนว่าจะไปโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อไหร่ (ที่กรมที่ดิน)
- ค่าใช้จ่ายวันโอน: ตกลงให้ชัดว่าใครจ่ายอะไรบ้าง (ค่าธรรมเนียมโอน, ภาษีเงินได้, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์)
- เงื่อนไขสำคัญ: เช่น สภาพบ้าน, ของแถม, และโดยเฉพาะอย่างยิ่ง “เงื่อนไขการกู้ไม่ผ่าน”
โดยสรุป “สัญญาจะซื้อจะขาย” คือ “คำสัญญา” ที่ใช้ในการจองและวางมัดจำ โดยที่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอน ส่วน “สัญญาซื้อขาย” (สำหรับอสังหาฯ) คือ “สัญญาฉบับจริง” ที่ทำที่กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีผลให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อทันที
การเข้าใจความแตกต่างนี้จะช่วยให้คุณรักษาผลประโยชน์ของตัวเองได้สูงสุดในทุกขั้นตอนของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
https://www.facebook.com/belle.bellelief | https://www.youtube.com/@belle.bellelief
